서울 부동산 · 서울 거주 상속인
서울 집 상속등기와 서울가정법원 상속포기, 부산에서 어디까지 맡길 수 있을까?
상속등기는 맡길 수 있습니다. 상속·유증 등기는 2025년 1월 31일부터 부동산 관할이 아닌 등기소에서도 처리할 수 있게 되었고(부동산등기법 제7조의3), 사무소가 어느 도시에 있는지는 신청 요건이 아닙니다. 다만 상속포기·한정승인은 등기가 아니라 가정법원 사건이라 판단 기준이 따로 있습니다.
그래서 서울 사건은 두 갈래로 나눠 봅니다. 등기는 부동산을, 상속포기·한정승인은 돌아가신 분의 마지막 주소를 기준으로 합니다. 마지막 주소가 서울 25개 구 중 어디였든 서울가정법원이 관할하고, 부모님이 지방에서 돌아가셨다면 자녀가 서울에 살아도 그 지역 법원에 신고합니다.
| 절차 | 기준 | 서울과 연결되는 경우 |
|---|---|---|
| 상속등기 | 부동산 소재지(상속·유증은 관할 특례) | 서울 아파트·빌라·상가를 상속받을 때 |
| 상속포기·한정승인 | 피상속인 마지막 주소지 가정법원 | 마지막 주소가 서울이면 서울가정법원 |
| 상속 취득세 | 부동산 소재지 시·군·구 | 서울 부동산이면 해당 구청에 신고 |
기한도 절차마다 따로 흐릅니다
상속포기·한정승인은 상속개시가 있음을 안 날부터 3개월 안에 신고해야 합니다(민법 제1019조). 상속 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월, 상속인 중 외국에 주소를 둔 사람이 있으면 9개월 안에 신고합니다(지방세법 제20조 제1항).
빚이 있는지 아직 모른다면 등기 서류보다 채무 확인이 먼저입니다. 상속재산을 나누는 협의에 날인하면 단순승인으로 볼 수 있어, 포기나 한정승인을 검토하는 동안에는 협의서를 만들지 않습니다.
서울에 살고, 부모님 집은 부산·경남에 있다면
방향이 반대인 사건도 있습니다. 서울에 사는 자녀가 부산이나 경남의 부모님 집을 상속받는 경우에는 다옴법무사사무소가 부동산 가까이 있는 사무소가 됩니다. 다옴법무사사무소는 부산 해운대구에 있고, 서울에 지점을 두고 있지 않습니다.
이때 서울의 상속인이 할 일은 인감증명서 발급과 협의서 날인 정도이고, 부동산 쪽 서류 확인은 부산에서 합니다. 부모님 마지막 주소가 부산이었다면 상속포기는 부산가정법원 사건입니다. 거주지와 부동산이 다른 경우의 순서는 부동산과 거주지가 다른 상속등기에 따로 적어 두었습니다.
상속인이 서울·지방·해외로 나뉘어 있을 때
협의분할 상속등기는 상속인 전원이 같은 내용의 협의서에 인감을 찍어야 합니다. 한자리에 모일 필요는 없고, 협의서 원본을 정해 둔 순서대로 돌려 날인한 뒤 마지막 사람이 사무소로 보내는 방식을 주로 씁니다. 상속인이 세 곳 이상에 흩어진 경우의 일정은 상속인이 여러 지역에 사는 경우를 참고하시면 됩니다.
- 처리 사례
해외에 사는 상속인이 있던 아파트 상속등기
사무소에서 처리한 해운대 아파트 사건입니다. 상속인 3명 중 1명이 해외에 있어 위임장과 인감 관련 서류 일정을 따로 맞췄고, 배우자 단독 명의로 등기를 마쳤습니다. 부동산은 부산이었지만 멀리 있는 상속인의 서류를 받는 방식은 서울 상속인에게도 같습니다.
해외 상속인 서류를 맞춘 처리 사례
첫 연락 때 보낼 다섯 가지
- 서울 부동산 주소(아파트는 동·호수까지) 또는 등기부 사진
- 돌아가신 날짜와 마지막 주소
- 상속인 명단과 각자 사는 곳(해외 포함)
- 누가 받을지 정해졌는지, 아직 논의 중인지
- 대출·전세보증금이 걸려 있는지
주민등록번호가 보이는 서류는 가리고 찍어도 첫 검토에 지장이 없습니다. 원본이 필요한 서류는 검토 뒤에 목록으로 알려드립니다.
원본은 추적되는 우편으로, 한 번에
원본으로 받는 것은 상속재산분할협의서(상속인 전원 인감 날인), 인감증명서 또는 본인서명사실확인서, 위임장입니다. 제적등본·가족관계증명서처럼 사무소가 위임을 받아 발급할 수 있는 서류도 있어, 상속인이 모든 증명서를 떼어 보낼 필요는 없습니다.
원본은 등기우편이나 택배처럼 배송 조회가 되는 방법으로 보내 주시고, 도착하면 받은 목록을 대조해 연락드립니다. 등기가 끝나면 등기필정보를 같은 방식으로 돌려보냅니다.
부산 사무소에 와야 하는지는 사건 구조가 정합니다
보통은 방문 없이 끝나는 경우
상속인이 모두 연락되고 누가 받을지 합의된 서울 아파트·빌라 상속은 상담부터 신청까지 방문 없이 진행되는 일이 많습니다.
절차가 늘어나는 경우
미성년 상속인이 있어 특별대리인 선임이 필요하거나, 연락이 끊긴 상속인이 있거나, 해외 상속인의 서명 방식이 거주국에 따라 달라질 때는 법원 절차나 추가 서류가 생길 수 있습니다.
언제 알려드리는지
방문이나 추가 절차가 필요한지는 수임 전에 말씀드립니다. 진행 도중 비용과 일정이 바뀌는 일을 줄이려는 것입니다.
서울 부동산이라 금액이 달라지는 항목은 채권입니다
상속 취득세율은 부동산이 어디에 있든 같습니다. 농지 외 부동산은 2.8%, 농지는 2.3%입니다(지방세법 제11조 제1항 제1호). 서울이라서 달라지는 것은 등기할 때 매입하는 국민주택채권 비율로, 서울은 특별시 비율을 적용합니다.
| 시가표준액 | 특별시·광역시(서울) | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 1천만원 이상 5천만원 미만 | 1,000분의 18 | 1,000분의 14 |
| 5천만원 이상 1억5천만원 미만 | 1,000분의 28 | 1,000분의 25 |
| 1억5천만원 이상 | 1,000분의 42 | 1,000분의 39 |
채권은 매입 당일 할인해 파는 경우가 많아 실제 부담은 매입액이 아니라 할인 비용입니다. 법무사 보수는 부동산 수, 상속인 수, 해외 상속인 여부처럼 일의 양으로 정하며, 서울이라는 이유로 더 받지 않습니다. 항목별 설명은 상속등기 비용 항목 정리에 있습니다.
서울 상속등기를 원거리로 맡기기 전에 묻는 것
서울 사건인데 부산 사무소까지 가야 하나요?
대부분은 가지 않습니다. 상담은 전화나 카카오톡으로, 서류 검토는 사진으로, 원본은 우편으로 받습니다. 미성년 상속인이나 연락이 끊긴 상속인이 있으면 별도 절차가 필요할 수 있고, 그런 경우는 수임 전에 알려드립니다.
처음에 무엇을 보내면 되나요?
등기부 사진이나 부동산 주소, 돌아가신 날짜와 마지막 주소, 상속인 명단이면 첫 검토가 됩니다. 주민등록번호는 가리고 보내셔도 됩니다.
원본 서류는 어떻게 전달하나요?
협의서·인감증명서·위임장 원본을 배송 조회가 되는 우편으로 보내 주시면 됩니다. 협의분할로 진행하면 상속인 여러 명 사이에 협의서 원본이 도는 순서를 정해 드립니다.
서울 부동산을 서울 밖 사무소가 신청할 수 있는 근거가 있나요?
상속·유증 등기는 2025년 1월 31일부터 관할 등기소가 아닌 등기소에서도 처리할 수 있습니다(부동산등기법 제7조의3). 구체적인 방법은 대법원규칙을 따르고, 사건에 따라 원래 관할 등기소에 신청하는 편이 나을 때도 있어 서류를 본 뒤 정합니다.
서울이라 비용이 더 드나요?
법무사 보수는 지역이 아니라 부동산 수·상속인 수·서류 난도로 정합니다. 국민주택채권은 서울(특별시) 비율이 그 밖의 지역보다 조금 높아 공과금 쪽 금액이 달라질 수 있습니다.
부모님 마지막 주소가 서울이 아니면 상속포기는 어디에 하나요?
마지막 주소지를 관할하는 가정법원이고, 가정법원이 없는 지역은 지방법원이나 지원이 맡습니다. 상속인이 서울에 살아도 서울가정법원에 내는 것이 아닙니다.
서울 부동산 주소와 상속인 명단부터 알려 주세요
등기부 사진 한 장으로도 관할 특례를 쓸 수 있는지, 원본이 필요한 서류가 무엇인지, 공과금이 어떤 항목으로 나오는지 먼저 말씀드립니다.
서울 상속등기 다음에 자주 이어지는 일
등기 전후로 함께 검토하는 절차입니다.
