보존등기로 건물 등기부를 만든 뒤 근저당을 설정하세요. 대출 실행일 전에 보존 완료와 설정 서류를 맞춰 두는 것이 핵심입니다.

소유권보존등기는 건물의 ‘최초 등기부’를 만드는 절차이고, 근저당은 그 등기부에 담보권을 올리는 별도 등기입니다. 은행·상호금융·캐피탈이 신축·증축 자금을 실행할 때 ‘보존 완료 → 근저당 설정 → 대출금 지급’ 순서를 조건으로 거는 경우가 많습니다. 보존이 늦어지면 잔금·입주·공사비 정산이 밀릴 수 있습니다.

실무에서는 건축물대장·사용승인 정리와 보존등기 접수를 대출 약정일 전에 끝내고, 설정계약서·인감·법인 결의(해당 시)를 동시에 준비합니다. 집합건물이면 전유부분·대지권 표시가 끝난 뒤 호·실 단위로 설정하는지도 확인합니다.

토지에 이미 근저당이 있거나, 토지·건물을 공동담보로 잡는 구조면 순서가 더 복잡해집니다. 건물만 먼저 보존하고 토지·건물 일괄 설정하는 경우, 기존 담보 말소·이관과 충돌하지 않는지 금융기관 조건표를 기준으로 봅니다.

다옴법무사사무소는 보존과 근저당을 한 타임라인으로 조율합니다. 대출 심사의 가부여부는 금융기관 영역이며, 등기는 신청·서류·접수 대리 범위에서 지원합니다. ‘무조건 당일 설정’을 약속하지 않고, 보정 가능성을 함께 안내합니다.

이런 경우에 자주 확인합니다. 신축·증축 자금 대출을 앞둔 건축주 보존 완료를 조건으로 내건 금융기관과 거래하는 경우 토지·건물 공동담보를 잡는 공장·상가 신축

등기 시점과 순서를 먼저 보면 판단이 쉬워집니다. 보존등기 완료 후 근저당 설정이 일반적입니다. 대출 약정서상 ‘등기 완료일’을 기준으로 역산해 보존을 앞당깁니다. 말소·이관이 있으면 설정 전에 선순위 정리를 확인합니다.

신청 주체와 확인 서류를 맞추지 않으면 접수가 어긋나기 쉽습니다. 건축주(소유권 보존 명의) 금융기관(설정계약·채권최고액) 관할 등기소

비슷해 보이지만 다른 경우도 있습니다. 보존과 근저당을 하나의 신청으로 할 수 있다고 오인하는 경우 토지 담보만으로 건물 대출이 끝난다고 보는 경우 표시변경이 남은 상태에서 설정부터 진행하려는 경우

실제 진행은 보통 대출 조건표상 등기 순서 확인 → 보존등기 접수·완료 → 설정계약·첨부 징구 → 근저당권설정등기 접수 → 설정 완료 후 금융기관 보고·기표 흐름입니다. 건축물대장·등기부·소유관계가 맞지 않으면 보정으로 일정이 밀릴 수 있습니다.

상담·접수 전에 자주 확인하는 서류로는 보존등기 완료 증명(등기사항), 근저당권설정계약서, 인감증명·법인인감(해당 시), 위임장, 이사회 의사록 등 금융기관 요구 서류 등이 있습니다. 사건마다 추가·생략이 있을 수 있습니다.

직접 진행할 때 미보존 상태로 설정 신청, 채권최고액·이자 조항 누락 같은 실수가 생기기 쉽습니다. 미루거나 누락하면 보존 지연으로 대출 실행일 경과, 설정 대상(토지/건물/전유) 오지정 위험이 있습니다.

실제 상담에서는 이런 흐름이 있었습니다. 해운대 근린상가 신축에서 보존등기 완료 전 대출 실행일이 잡혀 일정이 꼬일 뻔한 사례가 있습니다. 대장 정리와 보존을 앞당기고, 완료 직후 근저당을 접수해 기표 조건을 맞췄습니다.

자주 묻는 질문도 본문과 함께 확인하면 좋습니다. 보존등기 전에 근저당을 먼저 올릴 수 있나요? 건물 등기부가 없으면 그 건물에 대한 근저당설정등기는 사실상 진행하기 어렵습니다. 통상 보존 완료 후 설정합니다. 토지만 담보로 잡는 구조는 별개입니다. 보존과 근저당을 같은 날 접수할 수 있나요? 보존이 먼저 수리·완료되는 전제라면 당일·연속 접수를 조율하는 경우가 있습니다. 다만 보정·관할·금융기관 내부 승인에 따라 달라지므로 일정을 단정하지 않습니다.